수도권 신규택지 6곳 발표, 땅 주인이 알아야 할 절차·일정·양도세

무엇이 발표됐나요

국토교통부가 10월 29일 수도권 신규택지 후보지 6곳, 7만6,700가구를 발표했습니다. 6곳 모두 경기도에 있고 서울 경계에서 약 5㎞ 이내의 개발제한구역이며, 지구지정은 아직 이뤄지지 않은 후보지 단계입니다. 8월 13일 대책에서 먼저 공개한 3곳 2만7,200호를 더하면 10만3,900호가 됩니다.

8·13 대책 신규택지 10.4만호 위치도

[국토교통부 제공. 재판매 및 DB 금지]

가구수·면적은 국토교통부 보도자료(2026.10.29) 기준이고, 6곳 합계는 76,700가구·781만㎡입니다. 소재지는 보도 내용입니다. 고양대곡은 2026년 9월 지구지정된 기존 지구에 대곡역 남측을 더하는 방식이고, 구리건원은 보류돼 있던 E-커머스 신성장 첨단도시 사업을 공공주택지구로 전환하는 방식입니다.

1. 지구지정은 언제, 입주는 언제인가요

결론부터 말씀드리면, 정부 목표는 2030년 안에 착공하는 것이고 입주 시기는 아직 발표되지 않았습니다. 6곳은 주민의견청취 공고와 지구지정 고시를 앞둔 후보지이며, 그 날짜도 보도자료에는 없습니다. 정부는 8월 13일 대책에서 마련한 ‘공공택지 최단기 착공모델’을 이번 6곳에 적용해 지구지정 단계부터 절차를 앞당기겠다고 했습니다.

가장 좋은 참고자료는 선례입니다. 3기 신도시 4곳은 발표부터 지구지정까지 약 10개월에서 13개월, 2024년 11월에 발표된 서리풀과 고양대곡은 약 15개월에서 22개월이 걸렸고, 착공은 발표 후 약 4년 안팎이었습니다. 8월 대책 보도에 따르면 최단기 착공모델은 전체 기간을 68개월에서 37개월로 줄이는 것이 목표이고 지구지정은 1년에서 4개월, 보상은 1년에서 9개월로 줄이려 합니다. 다만 이 목표는 공공주택법 개정안 국회 통과가 전제라는 설명이 함께 나왔습니다. 입주는 착공 뒤에도 시간이 걸립니다. 인천계양은 2022년 11월 착공해 첫 입주가 2026년 12월로 예정되어 약 4년이 걸렸고, 이번 6곳은 이르면 2033년이라는 보도가 있으나 정부가 확인한 시기는 아닙니다.

2. 땅 주인에게 오는 절차

절차는 네 단계입니다. 날짜가 정해지면 이 순서로 진행됩니다.

토지거래허가구역도 확인하셔야 합니다. 8월 대책에서 지정한 서울 그린벨트 전역과 인접 경기 그린벨트 허가구역 가운데, 이번 후보지의 영향권은 제외하고 나머지는 해제한다는 것이 정부 발표입니다. 영향권 범위와 해제 시점은 보도자료에 없습니다. 허가구역에서 허가 없이 맺은 토지 계약은 효력이 없습니다.

3. 발표 전후 땅값은 어떻게 움직였나요

선례에서는 발표 이듬해에 후보지 시의 지가가 전국 평균을 크게 웃돌았습니다. 3기 신도시 후보지 발표(2018년 12월) 다음 해인 2019년에 하남시의 지가변동률은 6.90%로 전국 3.92%의 약 1.8배였고, 2020년 2월에도 하남시는 전년 동월 대비 7.83%로 전국 4.37%를 넘었습니다. 2024년 11월 발표 때도 의정부 용현은 호가가 이미 보상 예상가보다 높다는 중개업소 전언이 보도됐습니다.

그러나 오른 시세가 보상에 그대로 반영되지는 않습니다. 토지보상법은 해당 공익사업으로 토지 가격이 변동된 부분을 보상액에 반영하지 않도록 정하고, 공공주택 특별법은 공고로 가격이 변동되었다고 인정되는 등 요건에 해당하면 공고일 전 가장 가까운 시점의 공시지가를 기준으로 삼을 수 있습니다.

4. 보상받으면 양도세는 어떻게 되나요

보상 양도세는 양도일에 시행 중인 법령으로 정해집니다. 이번 6곳은 선례대로면 보상이 2027년 이후이므로, 아래는 2026년 10월 29일 현재 시행 법령 기준이고 보상 시점에 다시 확인해야 합니다. 수용당해도 양도세가 면제되지는 않습니다. 보상금도 양도소득이어서 과세 대상이고, 조세특례제한법이 요건을 채운 경우에 한해 양도세의 일부를 감면합니다. 감면율은 보상을 받는 방식에 따라 다릅니다.

채권 특약 35%·45%는 공공주택 특별법 등 대통령령으로 정한 법률에 따른 협의매수·수용에 적용됩니다. 대토보상은 감면 대신 과세이연을 선택할 수 있습니다.

감면은 세 가지 요건을 모두 채워야 합니다. 취득일, 양도일, 한도입니다.

수용 양도시기는 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기 접수일 중 가장 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호). 고시 전에 협의양도하면 양도일이 2년의 기준일이 됩니다.

양도일이 핵심 변수입니다. 선례대로면 지구지정만 발표 후 1년 안팎이 걸리고 보상은 그 뒤여서 2026년 안 양도는 어렵습니다. 그래서 2028년 말 연장안이 국회를 통과하는지가 이번 6곳 감면의 전제가 됩니다. 연장되지 않으면 2027년 이후 양도분은 이 감면 없이 계산해야 합니다.

취득 시기에 따라 결과가 갈리는 것도 정리해 둡니다. 비사업용 토지로 판정되면 기본세율에 10%포인트가 더해지는데, 취득일이 고시일 5년 이전인 수용 토지는 비사업용 토지로 보지 않습니다.

감면은 양도일·한도 요건도 충족해야 합니다. 비사업용 토지 판정은 농지·임야·대지 등 토지 종류별로 따로 해야 합니다.

비사업용 토지는 부담이 더 커질 수 있습니다. 2026년 세제개편안(정부안)은 비사업용 토지의 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 10%포인트 더 올리는 안을 담았고, 시행 시기는 2028년부터라는 보도가 있습니다. 확정 전이며 수용 토지에 예외가 있는지는 확인하지 못했습니다. 자경농지 감면(조세특례제한법 제69조)은 8년 자경 감면을 단계적으로 폐지하자는 제안이 국회 토론회에서 나온 단계이고, 정부안에서 확인되는 것은 경영이양보조금 대상 자경농지 감면의 적용기한 연장뿐입니다. 자경농지 감면과 수용 감면의 선택·한도 합산은 다음 글에서 정리합니다.

발표 이후에 후보지 안의 땅을 사는 경우는 취득일 요건이 어렵습니다. 지구지정 고시가 발표일부터 2년, 곧 2028년 10월 29일 안에 나면 발표 이후 취득분은 2년 요건을 채우지 못합니다. 예를 들어 고시일이 2027년 9월 1일이라고 가정하면 기준일은 2025년 9월 1일입니다. 2024년 3월 5일에 산 A 씨는 요건을 채우고, 2026년 11월 20일에 산 B 씨는 채우지 못합니다. 토지거래허가구역 안이라면 허가부터 받아야 합니다. 증여받은 땅은 증여자의 취득일을 기준으로 따지되, 증여일이 고시일 2년 이전이면 수용에서는 이월과세가 적용되지 않습니다(소득세법 제97조의2 제2항 제1호).

후보지 안에 집이 있는 경우는 기준이 다릅니다. 양도일 현재 1주택인 1세대가 고시일 전에 취득한 주택과 부수토지가 수용되면 보유·거주 2년 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목). 땅의 감면처럼 고시일 2년 전 취득까지 요구하지 않고, 고시일 전이면 됩니다.

5. 지금 할 일

✓ 땅이 있는 분: 주민의견청취 공고가 나면 지구 경계도에서 내 지번이 들어가는지 확인합니다.

✓ 땅을 오래 보유한 분: 등기부등본으로 취득일을 확정하고 상속·증여받은 땅이면 피상속인·증여자의 취득일도 확인합니다.

✓ 후보지 땅을 사려는 분: 토지거래허가구역 지정 여부를 먼저 확인하고, 발표 이후 취득분은 감면 요건에 불리하다는 점을 전제로 판단합니다.

✓ 집이 있는 분: 취득일이 고시일 전인지, 양도일 현재 1주택인지 확인합니다.

자주 묻는 질문

Q. 수용되면 양도세는 면제되나요?

A. 면제가 아니라 감면입니다. 현행 법령은 현금 보상 15%이고 취득일·양도일·한도 요건이 있습니다. 다만 현행 감면은 2026년 12월 31일 양도분까지여서, 이번 6곳처럼 보상이 그 뒤인 땅은 보상 시점의 법령으로 다시 봐야 합니다.

Q. 발표 후에 산 땅도 감면되나요?

A. 고시일에서 소급해 2년 이전에 취득한 땅만 해당합니다. 고시가 발표일부터 2년 안에 나면 발표 후 취득분은 해당하지 않습니다.

Q. 감면 기한은 연장되나요?

A. 2026년 세제개편안이 2028년 12월 31일로 2년 연장을 제안했습니다. 국회에서 확정되기 전까지는 미정입니다.

취득일이 2년과 5년 사이에 걸리거나 상속·증여가 끼어 있거나 양도 시기가 연장안 확정에 걸리는 땅은 사실판단이 갈립니다. 서류로 확정한 뒤 세무사와 함께 확인하시기 바랍니다. 자경농지 감면과의 한도 합산, 농어촌특별세, 보상금 항목별 과세는 다음 글에서 이어서 정리합니다.

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